开封收账公司成功调解业主已经入住，物业公司与开发商签订物业服务合同涉及业主利益的约定是否对业主具有约束力—某物业公司诉韩某物业服务合同纠纷

开封收账公司成功调解业主已经入住，物业公司与开发商签订物业服务合同涉及业主利益的约定是否对业主具有约束力—某物业公司诉韩某物业服务合同纠纷。

一、基本案情

某物业公司与开发商就某小区物业服务签订前期物业服务合同，约定了具体物业服务内容、服务期限、物业费收费标准等事项。后韩某入住该小区，并按照前期物业服务合同约定缴纳物业费。因韩某购买的房屋附带地下一层，对于该地下一层的物业费收费标准，前期物业服务合同并未明确约定，某物业公司与开发商在小区业主已经入住多年的情况下，未通知小区业主参与，签订了补充物业服务合同，明确约定业主地下一层的物业费收费标准与住宅收费标准一致。之后某物业公司将韩某诉至法院，要求韩某按照补充物业服务合同的标准支付地下一层的物业服务费用。

二、裁判要旨

审理法院认为，某物业公司与开发商签订的前期物业服务合同对于地下一层物业费收费标准未作明确约定，已经生效的民事判决认定结果，与案涉房屋同一小区的相类似房型，地下一层部分按照住宅标准固定比例收取物业费，双方已经通过实际履行的方式形成相对稳定的物业费计费标准。对于地下一层部分物业费按照住宅标准固定比例计算符合客观事实以及双方合同履行惯例。在小区房屋已经交付业主使用后，某物业公司又与开发商签订的物业服务补充合同，约定提高业主房屋地下一层物业费收费标准，该约定违反了《中华人民共和国民法典》第二百七十八条之规定，因该约定属于涉及业主共有和共同管理权利的重大事项，未经业主投票通过的提价约定对业主不发生法律效力。最终判决韩某地下一层的物业费按照住宅固定比例标准支付某物业公司。

三、典型意义

物业服务涉及业主和物业服务者双方利益的平衡和保障。在业主方面，物业服务直接影响到业主的居住安全、环境舒适度，具有保障基本民生的重要意义。在物业公司方面，业主对于物业服务者的配合，及时缴纳物业服务费用，物业公司才可以维持正常经营、良性运转，更好地为业主提供物业服务。由于物业服务对接小区大量业主，一旦产生纠纷，即具有群体性特点，诉讼多以多个关联案件的方式进行，此类案件的妥善、及时处理，具有较大的司法教育意义和社会效果。本案中涉及两个主要问题，一个是关于地下一层收费标准的认定，另一个是在业主已经入住后，物业公司与开发商签订的物业服务合同，如果涉及业主利益，是否对业主具有约束力。对于地下一层的收费标准，在双方无特别约定且法律亦无明确规定的情况下，可参考双方交易惯例、地下一层的实际用途、在先类案的判决认定情况，依据公平合理的原则，依法进行认定。对于开发商与物业公司在小区业主已经入住的情况下，签订的物业服务合同内容，并非一概认定可以约束业主，如合同约定的内容涉及业主有关共有和共同管理权利或其他重大事项，应当征求业主意见，与业主商量依法共同决定，以保障业主的合法权益。本案纠纷并非个案，在审理过程中，应当充分了解案情、查询前序案件的处理结果、听取案涉小区同类情况的商业惯例，在查清案件事实的基础上，依据法律规定，作出公平合理的判决。一方面保护业主的合法权益不被侵害；另一方面，也要支持物业公司的合理诉求，以及时、公平、公正的判决，保障人民安居乐业，推动物业服务健康发展，维护社会和谐稳定。